وکیل زمین

در این نوشتار به بررسی مهمترین وظایف و اختیارات وکیل زمین و املاک خواهیم پرداخت. به طور کلی منظور از وکیل زمین یکی از وکلای دادگستری است که دارای پروانه وکالت معتبر بوده و در حوزه حقوق و دعاوی ملکی تبحر داشته باشد. در حقوق ایران قواعد و مقررات زیادی در زمینه مالکیت زمین و سایر اموال غیر منقول وجود دارد که این اموال را از سایر اموال جدا می کند. برای مثال به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعاوی مربوط به زمین و سایر اموال غیر منقول مثل مسکن، چاه، باغ، مغازه و … در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی شهرستانی قرار دارد که ملک موضوع دعوی در آن واقع گردیده است.
اصلی ترین وظیفه وکیل ملکی حضور در محاکم دادگستری و پیگیری دعاوی مربوط به ملک است. بر حسب این که وکیل وکالت کدام یک از طرفین دعوی را به عهده گرفته باشد، وظایف و اختیارات گوناگونی به عهده خواهد داشت. در ادامه ضمن بررسی ارکان حقوقی یک دعوای ملکی شیوه مداخله وکیل در پرونده های مربوط به مالکیت زمین و سایر اموال غیر منقول را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

ارکان دعاوی مربوط به زمین و املاک

رسیدگی به دعاوی مربوط به مالکیت زمین، تنظیم سند رسمی مالکیت و … در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی قرار دارد. کسی که در رابطه با ملک ادعای حقی دارد، باید به عنوان خواهان در دادگاه عمومی و حقوقی بر علیه شخص یا اشخاصی که حق او را پایمال کرده اند، اقامه دعوی نماید. خواهان همچنین می تواند برای طرح دعاوی مربوط به زمین از خدمات وکلای دادگستری استفاده نماید. در این صورت وکیل به نمایندگی از خواهان دعوای حقوقی را در دادگاه اقامه کرده و با نگارش و تنظیم دادخواست، موضوع را پیگیری می کند.
در مقابل خواهان، کسی که دعوای حقوقی بر علیه او اقامه می شود، اصطلاحاً خوانده نام دارد. خوانده نیز مانند خواهان برای پیگیری دعاوی حقوقی مربوط به زمین می تواند وکیل معرفی کند. شروع دعاوی حقوقی مربوط به زمین از جمله دعوای اثبات مالکیت، دعوای خلع و تخلیه ید و … مستلزم تنظیم دادخواست است. دادخواست فرم یا نامه حقوقی خاصی است که مشخصات دعوی بر روی آن قید می شود. برای آن که دادخواست توسط دادگاه مورد رسیدگی قرار گیرد باید اطلاعات زیر در آن قید شده باشد:

• نام، نام خانوادگی و سایر مشخصات مربوط به خواهان از قبیل نشانی و شماره تماس وی.
• چنانچه دادخواست توسط وکیل و به نمایندگی موکل به دادگاه تقدیم گردد، مشخصات وکیل نیز باید در آن ذکر شود.
• موضوع دعوی؛ در دادخواست باید موضوع دعوی و بهای آن نیز قید شود. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای اثبات مالکیت و … به عنوان برخی از دعاوی رایج ملکی شناخته می شوند.
• دلایل و منضمات؛ خواهان یا وکیل او می بایست کلیه اسناد و مدارکی که به استناد آن خود را صاحب حق می دانند را در دادخواست قید کنند.

نگارش دادخواست و حضور در جلسات

تا اینجا دانستیم که یکی از وظایف اصلی وکیل زمین، پیگیری دعاوی حقوقی مربوط به زمین و سایر اموال غیر منقول است. در این راستا وکیل نخست دادخواست را تنظیم کرده و به دادگاه عمومی و حقوقی ارسال می کند. همانطور که اشاره شد کلیه اسناد و مدارک استنادی نیز می بایست به دادخواست پیوست شود. پس از تقدیم دادخواست وکیل وظیفه دارد در جلسات دادرسی که دادگاه برگزار می کند حضور به هم رسانده و از موکل خویش دفاع نماید.
علاوه بر دادخواست یکی دیگر از وظایفی که ممکن است وکیل زمین انجام آن را به عهده بگیرد، تبادل لوایح و حضور در جلسات مربوط به دادرسی است. مطابق با قانون آیین دادرسی وکیل زمین باید در جلسات رسیدگی مربوط به پرونده حضور پیدا کند. اظهارات وکیل در صورتجلسه دادگاه قید می شود.

تنظیم قرارداد مالی وکالت با وکیل زمین

برای آن که وکیل زمین به نمایندگی از موکل در محاکم دادگستری حضور یافته و لوایح قضایی را مبادله کند، می بایست میان وکیل و شخصی که طرف دعوی است قرارداد مالی وکالت انعقاد یافته باشد. قرارداد مالی وکالت همان وکالتنامه است که از طریق سامانه های برخط زیر نظر قوه قضاییه (عدل ایران) تنظیم شده و به پرونده پیوست می شود.
در قرارداد وکالتنامه حدود وظایف و اختیارات وکیل تعیین می شود. برای مثال در خصوص این که آیا وکیل اختیار تجدیدنظر خواهی و اعتراض به حکم را دارد یا خیر توافق می شود. یکی دیگر از موضوعاتی که در قرارداد مالی وکالت در خصوص آن توافق می شود، حق الوکاله وکیل است. وکلای دادگستری در ازای وکالت در دعاوی و محاکم دادگستری، مبلغی تحت عنوان حق الوکاله دریافت می کنند. میزان حق الوکاله مطابق با توافق وکیل و موکل تعیین می گردد. بنابراین محدودیتی در خصوص میزان حق الوکاله از جهت کم یا زیاد بودن وجود ندارد. البته مطابق با مقررات و نظامات صنفی، وکیل باید درصدی از حق الوکاله را به کانون وکلای دادگستری و صندوق حمایت وکلا بپردازد.

مسئولیت وکیل دادگستری و نکات حقوقی در خصوص وکالت در دعاوی ملکی

هرچند مطابق با قانون مدنی وکالت عقدی جایز است و هر کدام از طرفین یعنی وکیل و موکل می توانند در زمان دلخواه عقد وکالت را به پایان رسانده و از آن خارج شوند، با این حال وکیل در مقابل موکل دارای مسئولیت کیفری، مدنی و انتظامی است. بنابراین چنانچه ثابت شود از اقدامات وکیل مثل پیگیری نکردن موضوع، عدم طرح لایحه و … به موکل خسارتی وارد شود، وکیل می بایست از عهده پرداخت خسارات وارد شده به موکل برآید.
بهترین وکیل زمین کسی است که دارای سواد علمی در زمینه حقوق خصوصی و اموال و مالکیت باشد. بسیاری از وکلای دادگستری دارای مدرک وکالت تخصصی در زمینه دعاوی ملکی می باشند. همچنین برخی از وکلای دارای تحصیلات دانشگاهی مرتبط در زمینه حقوقی و دعاوی ملکی می باشند. علاوه بر داشتن تحصیلات و سواد علمی، وکیل زمین باید دارای سوابق عملی و تجربیات متناسب نیز باشد. بدون تردید برای موفقیت در پرونده های حقوقی مرتبط با زمین صرف دانش حقوقی برای وکیل کافی نیست و وکیل باید تجربه عملی در زمینه این دعاوی را داشته باشد.
وکلای دادگستری از نظر انتظامی زیر نظر دادسرای انتظامی وکلا و دادگاه انتظامی قضات فعالیت می کنند. در صورتی که وکیل در راستای انجام وظایف خود مرتکب تخلف شود، رسیدگی به موضوع در صلاحیت مراجع مذکور قرار دارد.